Der deutsche Immobilienmarkt ist ein Gigant. Allein im Jahr 2025 wurden hier bereits über 10 Milliarden Euro umgesetzt. Es ist ein Markt, der Träume von Reichtum, passiven Einnahmen und bleibenden Werten weckt. Aber was steckt wirklich hinter den Hochglanz-Exposés und den Erfolgsgeschichten? Ist es ein realistischer Weg, um online oder offline ein Vermögen aufzubauen, oder ein Minenfeld für Anfänger?
Um das herauszufinden, haben wir bei Robethood mit jemandem gesprochen, der es wissen muss: Flamur Beqiri, Generalunternehmer und Projektentwickler bei der Beqiri Bau & Immobilien GmbH. Wir haben ihn gefragt, wie man in diese Branche einsteigt, wo die verborgenen Tücken lauern und was am Ende des Monats wirklich auf dem Konto hängen bleibt.
Um zu verstehen, wo das große Geld im Immobiliengeschäft verdient wird, muss man zuerst die Akteure kennen. Flamur hat uns den fundamentalen Unterschied zwischen den beiden Hauptrollen erklärt, die er mit seinem Unternehmen einnimmt.
Das ist der klassische Dienstleister. Stell dir vor, du möchtest dein Haus sanieren und dich um nichts kümmern. Der GU ist dein einziger Ansprechpartner. Er organisiert und koordiniert alle Gewerke, vom Architekten über den Elektriker bis zum Klempner. Er verkauft dir ein schlüsselfertiges Ergebnis. Es ist ein wichtiges, aber primär dienstleistungsorientiertes Geschäft.
Hier beginnt das eigentliche "Spiel". Der Projektentwickler ist kein reiner Dienstleister, er ist ein Wertschöpfer. Er ist der Unternehmer im klassischen Sinne. Seine Arbeit beginnt viel früher und ist ungleich komplexer.
Akquise & Analyse: Er findet ein Objekt (ein Grundstück, ein altes Mehrfamilienhaus) und führt eine tiefgehende Potenzialanalyse durch.
Wertschöpfung: Er fragt nicht: "Was will der Kunde?", sondern "Was ist das Maximum, das ich aus diesem Objekt herausholen kann?" Das können wertsteigernde Maßnahmen sein wie die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum, die Aufstockung um weitere Geschosse oder die Aufteilung eines großen Hauses in viele kleine, profitable Wohneinheiten.
Das große Ganze: Er steuert den gesamten Prozess von der ersten Idee über die Finanzierung und den Bau bis hin zum finalen Verkauf oder der Refinanzierung.
Der Makler, den die meisten Menschen sehen, ist nur ein kleines Rädchen in einem riesigen Getriebe.
1. Akquise: Die absolut kritischste Phase. Hier machen nur Vollprofis das Geld. Du musst Lagen und Potenziale erkennen, die andere übersehen. Ein Fehler hier, wie der Kauf in einer schlechten Lage, ist später nicht mehr korrigierbar.
2. Projektphase: Die gesamte Planung. Hier werden Baupläne gezeichnet, Anträge bei den Behörden gestellt und Bauzeitenpläne erstellt.
3. Realisierungsphase: Der eigentliche Bau. Hier verdienen die Baufirmen, Handwerker und Generalunternehmer ihr Geld. Ein Sektor mit extrem hohem Bedarf an guten Leuten.
4. Vertrieb & Vermarktung: Jetzt kommt der Makler ins Spiel, der die fertigen Wohnungen an Endkunden oder Investoren verkauft.
5. Bewirtschaftung: Das Haus ist verkauft, aber der Zyklus geht weiter. Facility Management, Hausmeisterdienste, Instandhaltung etc. auch hier liegt ein dauerhaftes Geschäft.
6. Die Exit-Strategie: Nicht jedes Projekt wird verkauft. Eine gängige Profi-Strategie ist die Refinanzierung. Nachdem das Objekt durch die Sanierung massiv an Wert gewonnen hat, wird es neu von der Bank bewertet. Der Entwickler kann sich die Wertsteigerung als neues Kapital auszahlen lassen und damit das nächste Projekt finanzieren, während die Mieteinnahmen den Kredit des ersten Objekts abbezahlen.
Wie fängt man in einer Branche an, in der man Millionen bewegt? Flamurs Antwort ist ernüchternd und inspirierend zugleich: Man fängt ganz unten an und zahlt "Lehrgeld".
Bei ihrem allerersten Projekt als Generalunternehmer haben Flamur und sein Bruder "draufgezahlt ohne Ende". Sie hatten die Preise zu niedrig angesetzt und wurden von unzähligen Überraschungen auf der Baustelle überrollt. Aber sie haben das Projekt durchgezogen und dabei mehr gelernt, als es ihnen ein Studium je hätte beibringen können.
Ihr erstes Projekt als Projektentwickler war dagegen ein voller Erfolg. Sie kauften ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus in einem Käufermarkt (kurz nach der Zinswende), renovierten es und konnten es innerhalb von nur acht Monaten mit einem siebenstelligen Gewinn wieder verkaufen.
Dein Netzwerk: Wie haben sie das Startkapital für dieses Projekt bekommen?
Nicht von der Bank. Ihr erstes Projekt wurde zu 100% von einem privaten Investor aus ihrem Netzwerk finanziert. Flamur ist hier unmissverständlich: Dein Netzwerk ist das Allerwichtigste in diesem Geschäft. Du brauchst Architekten, Juristen, Finanzierer, Handwerker und Kunden, denen du vertraust. Dieses Netzwerk aufzubauen, ist der schwierigste Teil und dauert Jahre.
Flamurs Rat ist klar: Mach ein Praktikum. Fang als Handwerker in einem Gewerk an. Kauf dir eine kleine Wohnung, renoviere sie selbst und lerne den gesamten Prozess von A bis Z kennen. Geh auf die Baustellen, bring den Leuten Kaffee mit, stelle Fragen und baue echte Beziehungen auf.
Die Spanne: Das Einkommen reicht von minus vielen Millionen Euro (wie bei den jüngsten Pleiten großer Entwickler) bis hin zu Milliarden-Gewinnen (wie bei Emaar Properties in Dubai, die 2,8 Milliarden Dollar Gewinn vor Steuern machten).
Die Realität: Flamurs Firma ist ein 20-Mann-Betrieb.
Er sagt: "Jeder kann sehr gut davon leben." Aber der Preis ist hoch. Der Arbeitstag ist kein 9-to-5-Job. Er beginnt oft um 6 Uhr morgens auf den Baustellen und endet um 22 Uhr abends im Büro mit der Prüfung von Angeboten und Rechnungen.
Das Risiko: Du hantierst mit unfassbar viel Geld. Ein kleines Projekt in München liegt schnell bei 2-3 Millionen Euro, ein großes bei 20, 30 oder 40 Millionen. Ein Fehler, eine Überraschung, kann dich über Nacht 100.000 Euro kosten. Wie Flamur berichtet, entdeckten sie bei einem Projekt, dass die Dachbalken nur halb so dick waren wie im Plan – ein unvorhergesehenes Problem von 100.000 Euro. Du brauchst dafür Puffer und einen kühlen Kopf.
Wir haben Flamur gefragt, ob der Traum vom Eigenheim für einen Normalverdiener heute überhaupt noch realistisch ist. Seine Antwort ist ein klares "Jein".
In Hotspots wie München muss man leider sagen: Nein. Die Immobilienpreise und die Lebenshaltungskosten sind den Löhnen komplett davongelaufen. Der Traum vom Eigenheim ist für Normalverdiener fast nur noch im ländlichen Raum möglich.
Hier sieht die Sache völlig anders aus. Wenn du eine Wohnung kaufst, um sie zu vermieten, rechnet die Bank anders. Wenn die Mieteinnahmen die monatliche Kreditrate decken, ist die Bank viel eher bereit, dir das Geld zu leihen. Als Normalverdiener musst du dann "nur" das Eigenkapital von 10-15% des Kaufpreises mitbringen. So wird der Mieter quasi zu deinem Partner, der dir deine Immobilie abbezahlt.
Das Interview mit Flamur hat eines gezeigt: Das Immobiliengeschäft ist ein faszinierender und extrem profitabler Weg, um Vermögen aufzubauen. Es ist aber auch ein knallhartes, kapitalintensives Offline Business, das jahrelange Erfahrung, ein bombensicheres Netzwerk und eine hohe Risikotoleranz erfordert.
Der schwierigste Schritt für jeden, der in Immobilien investieren will, ist das Startkapital. Selbst für eine kleine Kapitalanlagewohnung brauchst du 10.000 bis 15.000 Euro Eigenkapital, die du erst einmal haben musst.
Und genau hier schließt sich der Kreis zu einem smarten Online Business. Anstatt dich für dein Startkapital jahrelang krummzulegen, kannst du es dir auf einem einfacheren, risikofreien Weg verdienen.
Unser Einstiegsangebot bei Robethood ist dafür perfekt geeignet: Als Mitspieler erhältst du kostenlos 500 Euro. Das ist dein erster, risikofreier Baustein für dein Eigenkapital. Und wenn du mehr willst, kannst du dir als Vermittler oder Wettexperte bei uns ein stabiles Online Einkommen aufbauen, um dein Sparziel für die erste Immobilie viel schneller zu erreichen.
Dein Markus.
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